2010年遵义市土地市场分析报告()

遵义市2010年土地市场动态监测分析报告

一、土地供应总体分析

2010年，遵义市用地供应量急速上升，各区县大力发展基础设施建设，加快城市化进程。 （一）土地供应总量

2010年遵义市建设用地供应总量为2605.1717公顷（共537宗），同比增长469.61％(图1)。其中存量建设用地供应量为268.5176公顷，占建设用地供应总量的比例为10.31%。2008、2009年全市用地平稳发展，2010年建设用地供应突然增长。

2010年建设用地供应中务川县洪渡河石垭子电站用地858.5791公顷，洪渡河沙坝电站用地439.106公顷；道真县芙蓉江鱼塘电站用地360.0801公顷。三项目用地合计1657.7652公顷。占全市全年供应总量的63.63%。三项目均为能源、水利类项目，这表明遵义市、市非常重视该类项目，让该项目建设走在了全省前列，与国家在“十二五”期间加大水利建设投资的相吻合。

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图1 2008-2010年遵义市国有建设用地供应总量变化情况

2010

年遵义市各季度土地供应情况为：第一季度供应建设用地

1398.3367公顷，第二季度供应建设用地727.5120公顷，第三季度供应建设用地135.7121公顷，第四季度供应建设用地343.2226公顷。

主要运行特征：第一季度处于供地高峰期，第二季度供地规模略为降低，第三季度跌至低谷，第四季度再次增加。究其原因主要是前两季度遵务川县的石垭子水电站等重点建设项目供地占了绝大部分比重；后两季度供地恢复正常。

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遵义市国有建设用地供应极度编号情况（面积单位：公顷） 2010年1398.3367727.5120135.7121343.22261季度2季度2009年33.390474.6346257.133790.76253季度4季度2008年126.3571138.179929.26167.43960%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

图2 2008-2010年遵义市国有建设用地供应季度变化情况

遵义市

2010年农用地转用批准总量104.3326公顷，比上年增长

368.69%。

遵义市2008-2010年农用地转用情况1201008060402003000.00%2500.00%2000.00%1500.00%1000.00%500.00%0.00%农用地转用面积（公顷）增长率200820092010

图3 2008-2010年遵义市农用地转用情况

（二）土地供应结构

从供应建设用地结构来看（图4），2010年遵义市供应建设用地主要以其

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他建设用地为主，供应面积合计2001.2609公顷，占全年供应建设用地总量的76.83%；其次为工矿仓储用地，供应面积合计344.0018公顷，占全年供应总量的13.21%；再者是住宅用地，供应面积合计214.0394公顷，占全年供应总量的8.22%；最后为商服用地，供应面积为45.4813公顷，占全年供应总量的17.4%。

遵义市2010年国有建设用地供应结构（面积比例）商服工矿仓储2%13%住宅8%商服工矿仓储住宅其他其他77%

图4 2010年遵义市国有建设用地供应结构

从2008-2010年供应建设用地结构变化来看（图5），遵义市2010年建设用地供应主要呈现其他用地供应比重大幅提高，主要是因为务川县的石垭子水电站等重点建设项目启动；工矿仓储用地供应比重波动较大，2009年回落后，于2010年强势反弹，用地量增长达2.98%，其他用地供应比重小幅回落。其他用地供应面积2001.2609 公顷，比上年增加1438.18％,增幅最大；工矿仓储用地供应面积344.0018公顷，比上年增加2.98％；商服用地供应面积45.4813公顷，比上年降低2.69%；住宅用地供应面积214.0394公顷，比上年降低1.16%。

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商服用地、住宅用地供应面积的降低表明了在国家房地产背景下，遵义市境内房地产业进行了稳步发展期，没有大起大落。

遵义市2008-2010年国有建设用地供应结构变化情况45.48132010年344.0018214.03942001.26092009年46.735653.501216.5319139.1526商服工矿仓储住宅其他2008年0%18.696183.458193.99165.083620%40%60%80%100%

图5 遵义市2007-2009年国有建设用地供应结构变化情况

从各用途土地各季度供应量看，上半年主要是其他用地为主，下半年供应恢复平衡。

从住宅用地内部结构来看，2010年遵义市住宅用地供应量达到214.5109公顷，其中普通商品住房用地供应面积143.8010 公顷，包含中低价位中小套型住房用地供地80.7762 公顷，保障性住房用地供应面积达70.7099公顷，比上一年度增长183.07％，同时保障性住房用地面积占供应住宅用途总面积的比重也从2009年的17.78％上升到2010年的32.96％，上升15.18个百分点（见图6）。加强保障性住房的得到了落实。

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遵义市2010年住宅用地供应结构保障性住房33%其他普通商品房29%其他普通商品房中低价位、中小户型商品房保障性住房中低价位、中小户型商品房38%

图6 遵义市2010年住宅用地供应结构

总体看来，2010年遵义市住宅用地供应量变化不大，市场平稳。国家出台的一系列房地产逐步落实，旧城改造和保障性住房建设用地等相关地方的落实，使得今年保障性住房和其他普通商品房增加明显，对遵义城市社会稳定、经济发展起到重要作用。

（三）土地供应方式

2010年遵义市国有建设用地供应以划拨为主。从供应建设用地的方式来看（图7），出让土地供应449.2476公顷，占供应总量的17.25％，其中招拍挂出让367.0279 公顷，协议出让82.2197公顷；划拨用地供应量为2155.536公顷，占土地供应总量的82.75％。

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遵义市2010年国有建设用地供应方式情况出让17%其他0%划拨出让其他划拨83%

图7 遵义市2010年国有建设用地供应方式

与2008年、2009年相比，2010年遵义市各出让方式供应建设用

地占供应总量比重有所降低，主要是因为石垭子水电站等项目划拨土地较大的原因。

遵义市2008-2010年国有建设用地供应方式情况2010年2155.5358449.304802009年276.5706278.080划拨出让其他2008年176.8117284.435300%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

图8 遵义市2008-2010年国有建设用地供应方式变化情况

2010年，遵义市土地市场化配置平稳发展，大力推进招拍挂出让成果显

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著。商服用地全部采用了招拍挂出让；住宅用地供应总量从2009年216.5139公顷到2010年214.0394公顷；保持了一个合理供给情况。 （四）土地出让收入

2010年遵义市各类出让方式供应宗地总数537宗，供应总面积2605.1717公顷，成交价款1927.2770万元。从土地供应总成交价款构成看（图9），住宅用地成交价款占总成交价款比例最高，达71.90％，而商业、工矿仓储用地、其他用地分别占总成交价款的8.85%、17.45%、1.80%。

遵义市2010年各用途用地出让收入情况工矿仓储17%其他2%商服9%商服住宅工矿仓储其他住宅72%

图9 遵义市2010年各用途用地出让收入情况

2010年遵义市土地出让总价款比2009年的130182.7691万元增加了59744.5079万元，增幅约45.％。比2008年的80573.3418万元增加了109353.9352 万元，增幅约135.72％。

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遵义市2008-2010年土地出让收入情况20000018000016000014000012000010000080000600004000020000020082009201080573.3418130182.7691土地出让收入（万元）1927.2770

图10 遵义市2008-2010年国有建设用地土地出让收入

从各年土地收益构成来看，2010年遵义市出让总价款中招拍挂出让价款为1927.2770万元，占出让总价款的90.60%。较2008年的91.40%、2008年的98.69%有所降低。总体较为平衡。

遵义市2008-2010年招拍挂与协议出让比例100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%91.40%98.69%90.60%招拍挂协议出让8.6%20081.31%20099.40%2010

图11 遵义市2008-2010招拍挂与协议出让比例

从各类出让方式成交的平均单价看，住宅用地平均价格最高，为968元/平方米；其次为商服用地，为668元/平方米；最低为工矿仓储用地，成交价

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格仅为120元/平方米。2010年住宅用地平均价格比2009年增长了212.28%,说明了2010年遵义市房地产业彻底摆脱了前2年市场低迷的影响，经济市场的发展也刺激了遵义市房地产业得发展。

遵义市2010年平均出让单价（元/平方米）120010008006004002000商服住宅工矿仓储1206668

图12 遵义市2010年国有建设用地各用途土地平均出让单价

（五）土地后期开发利用

2010年遵义市合同约定开工数为371宗，按期开工数为162宗，开工率为43.37%。

2010年遵义市竣工率仅为41.18％。

我市已出台相应和规定，按照国土资源部和省厅要求，督促各地认真清理闲置土地，严厉打击囤地行为，目前，中心城区未按期动工项目清理工作正稳步推进，已初见成效

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遵义市2010年土地后期开发利用情况100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%开工率竣工率43.37%41.18%系列1

图13 遵义市2010年土地后期开发利用情况

（六）土地集约利用水平

1、成交地块仍以中小为主

2010年供应成交土地宗数537宗，与2009年成交342宗相比较，2010年成交宗数增加，且为满足市场开发企业的多样化需求，供应土地仍然以中小型地块为主，大中型地块为补充。以中小型地块的供应宗数为供应主体，有利于满足市场多样化需求，加强土地的有效供给。中小型地块的开发周期短，能够为土地供应迅速转化为房地产产品打下基础，对增加房屋供应和房价均有促进作用。

2、利用强度

2010年遵义市建设用地平均容积率2.12，从不同供地方式来看，招拍挂方式土地利用强度最高，平均容积率达到3.25；从各用途供地类型来看，住宅用地容积率最高，达到4.34。这进一步反映出招拍挂制度以及房地产用地

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对提高土地利用强度有强大的推动作用。 （七）土地供应地区差异

遵义市各县土地出让收入年度变化情况80000700006000050000400003000020000100000200820092010红花岗区汇川区遵义县桐梓县绥阳县正安县道真县务川县凤冈县湄潭县余庆县习水县赤水市遵义市本级仁怀市

图14 遵义市各县土地出让收入年度变化情况

全市在2008、2009年，土地收入主要集中在两城区（红花岗区、汇川区），土地价格趋于上升状态，其它县（市）均呈小幅上涨趋势，而2010年两城区土地收入减少，而其他县（市）土地收入增加，土地的供应开始分散，说明了遵义市各县（市）加快了城市化步伐，建设用地规模扩大。

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遵义市2010年各县市区国有建设用地供应情况遵义市本级红花岗区汇川区遵义县桐梓县绥阳县正安县道真县务川县凤冈县湄潭县余庆县习水县赤水市仁怀市

图15 遵义市2010年各县国有建设用地供应情况

7%5%2%3%3%8%0%4%27%19%2%10%3%3%4%遵义市2010年各县出让收入情况20%22%4%3%7%0%5%2%1%1%4%0%16%5%10%遵义市本级红花岗区汇川区遵义县桐梓县绥阳县正安县道真县务川县凤冈县湄潭县余庆县习水县赤水市仁怀市

图16 遵义市2009年各县出让收入情况

遵义市本级2010年占全市土地出让收入的22％，其他的各区（县）的收入也稳步提高，说明各县（市）土地市场逐步健全，开始了良好的运转。

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为遵义市的经济发展提供了有力的保证。

遵义市各地国有建设用地供应变化情况仁怀市习水县湄潭县务川县正安县桐梓县汇川区遵义市本级0%20%40%60%80%100%遵义市红花岗汇川区遵义县桐梓县绥阳县正安县道真县务川县凤冈县湄潭县余庆县习水县赤水市仁怀市本级区201077.53452009149.14200855.494100051.7777232.36870.8487105.92519.3412472.7051310.5616.939825.465427.809614.221521.1916158.481108.58555.912322.748313.41697.833424.729917.196743.77343.2231.8576969.278519.482617.063128.791112.70579.2943.850483.75528.402210.0292.7546513.71176.10122.109513.93450.31533

图17 遵义市各县国有建设用地供应年度变化情况

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二、房地产开发用地供应分析

（一）房地产开发用地供应量小幅回落。

2010年遵义市房地产开发用地供应量为259.5207公顷，比上年减少了1.57％，占土地供应总量的比例为9.96％。其中，新增房地产开发供应量为25.3445公顷，占房地产开发用地总量的9.77%。存量房地产开发用地供应量为234.1762公顷，占房地产开发用地总供应量的90.23％。说明遵义房地产市场开发实现了有计划的发展，农用地转用、征收、土地储备等各项工作有序进行。

（二）房地产用地供应结构中仍以住宅用地为主，住宅用地以中低价位中小套型商品住房用地为主

2010年遵义市房地产用地供应中，商服用地占17.53％，住宅用地占82.47％，同上年相比差别不大，市场相对稳定。

遵义市2008-2010年房开用地结构100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20082009201018.696.735545.481393.99216.9157214.0394住宅商服

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图18 2008-2010年遵义市房地产用地土地供应结构分析

2010年遵义市住宅用地供应中中低价位中小套型普通商品住房用地供应比例最大，为37.53％，其次为其他普通商品住房用地和经济适用住房用地，供应比例为29.44％、28.01％，再次为廉租住房用地和其他住房，供应比例分别为5.02％和0，无别墅、高档公寓供地.

遵义市2010年住房用地供应结构5%29%0%38%中低价位中小套型商品住房经济适用房其他普通住房廉租住房其他住房28%

图19 2010年遵义市住宅用地土地供应类型

与2009年相比，所有供地类型变化不大，可见2010年遵义市在保持房地产的持续快速发展的同时加大了保障性住房供地建设力度，并有序实施了“住有所居”行动计划，廉租住房用地、经济适用房用地这类面向低收入群体的住房用地困难等行动计划初见成效，经济适用房供应比例增长了170.03%，更是解决了一部分低收入群体的住房困难，体现了我党执政为民的方针和。

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（三）房地产开发用地出让单价有所增长

2010年房地产用地平均出让单价为717元/平方米，比2009年的平均出让单价474元/平方米增长151.27％。其中，商服用地平均出让单价为668元/平方米。住宅用地平均出让单价为968元/平方米。

三、工矿仓储用地分析

2010年遵义市工矿仓储用地供应量为344.0018公顷，比上年增长了2.98％，占土地供应总量的比例为13.21％。其中，新增工矿仓储用地供应量为45.4805公顷，比上年增长426.38％，占工矿仓储用地供应量总的13.22％。存量工矿仓储用地供应量为298.5213公顷，比上年增长696.92%，占工矿仓储用地总供应量的86.78%。

遵义市2008-2010年工业仓储用地供应来源情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%10.6666200945.48052010168.9242.8344298.5213存量新增14.53342008

图20 2008-2010年遵义市工矿仓储用地土地供应来源情况

2010年遵义市工矿仓储用地供应方式有划拨、协议出让和招拍挂出让三

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种，划拨供应量为67.5049公顷，比上年增长1161.32%，占工业仓储用地土地供应总量比例为19.62%：协议出让供应量为70.7880公顷，比上年增长1476.97％，占土地供应总量的比例为20.58％，招拍挂出让供应量为205.70公顷，比上年增长479.56％，占土地供应总量的比例为59.80％。

遵义市2008-2010年工业仓储用地供应方式变化情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%200820092010104.757742.53205.708.849869.85055.81284.792867.504970.7880划拨协议出让招拍挂出让

图21 2008-2010年遵义市工矿仓储用地土地供应方式分析

2010年遵义市工矿仓储用地出让面积比2009年增长579.80%，出让价款比2009年增长678.17%，平均出让单价为119.88元/平方米，比2009年增长131.87％。可见2010年由于世界经济的复苏，遵义市工矿仓储用地开发利用出现了跨越式增长。

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四、土地转让、抵押、出租

2010年遵义市涉及国有建设用地转让面积1.8721公顷，其中，商服用地面积0.2143公顷，占总转让面积11.45%；住宅用地面积1.3013公顷，占总转让面积69.51%,；工矿仓储用地面积0.2398，占总转让面积12.81%；其他用地面积0.1167，占总转让面积6.23%。

2010全年共计转让价款2122.4036万元，其中商服用地转让价款合计1270.0000万元，占总转让价款59.84%，平均转让价款为5926.27元/平方米；住宅用地转让价款合计762.4036万元，占总转让价款35.92%，平均转让价款为585.88元/平方米；工矿仓储用地转让价款合计90.0000万元，占总转让价款4.24%，平均转让价款为 375.31元/平方米。

2010年遵义市涉及国有建设用地抵押面积268.4182公顷，其中，商服用地面积11.5803公顷，占总抵押面积的4.31%；住宅用地面积123.9730公顷，占总抵押面积的46.19%；工矿仓储用地面积66.9348公顷，占总抵押面积的24.94%；其他用地面积65.9301公顷，占总抵押面积的24.56%。全年共计抵押价款142456.38万元，其中商服用地抵押价款合计12922.40万元，占总抵押价款的9.07%，平均抵押价款为1115.90元/平方米；住宅用地抵押价款合计807.80万元，占总抵押价款的56.61%，平均抵押价款为650.53元/平方米；工矿仓储用地抵押价款合计12186.18万元，占总抵押价款的8.55%，平均抵押价款为182.06元/平方米；其他用地抵押价款合计36700.00万元，占总抵押价款的25.76%，平均抵押价款为556.65元/平方

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米。

遵义市2010年土地抵押情况140120100806040200商服用地住宅用地工矿仓储用地其他用地9000080000700006000050000400003000020000100000抵押面积抵押金额

图22 2010年遵义市土地抵押情况

五、中心城区土地市场动态监测分析

遵义市是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省第二大城市，现辖红花岗区、汇川区等两个区。红花岗区无土地处置权限，相关数据含在遵义市本级内。红花岗区、汇川区（下简称中心城区）2010年遵义市土地市场发展迅速，各县（市）土地供应量、土地供应收益等均有较大提高。

1、土地供应总量

中心城区2010年供地总宗数63宗，供应面积134.85公顷，占全市的5.12%。其中新增建设用地供应51.0174公顷。

2、土地供应结构

2010年中心城区商服、工矿仓储、住宅及其他用地的供应量分别为

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4.4945公顷、26.3046公顷、76.9655公顷和21.5476公顷，占总供应面积的比例分别为3.48%、20.34%、59.52%和16.66%，住宅用地所占的比重最大，其次为商服用地。

遵义市中心城区2010年供地结构其他用地17%商服用地3%工矿仓储用地20%住宅用地60%商服用地住宅用地工矿仓储用地其他用地

图23 遵义市中心城区2010年供地结构

3、土地供应方式

中心城区的土地供应方式主要是出让和划拨，2010年通过出让方式供应土地92.7801公顷，通过划拨方式供应土地36.5321公顷。其中商服、住宅、工矿仓储用地的绝大部分以出让方式供应，以划拨方式供应的主要是其他类型的土地，这些土地大部分涉及公共服务设施的建设。

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遵义市2010年划拨出让比划拨28%划拨出让出让72%

图24 遵义市中心城区2010年供地方式情况

4、土地收益情况

2010年中心城区出让国有建设用地的总收入为74230.2652万元。其中商服用地出让收入3696.7015万元，住宅用地出让收入66653.49万元，工矿仓储用地收入3225.0420万元，其他用地收入655.0308万元。住宅用地的出让收入最高，达到总收入.79%。

遵义市中心城区2010年出让收入情况工矿仓储用地4%其他用地1%商服用地5%出让价款 商服用地出让价款 住宅用地出让价款 工矿仓储用地出让价款 其他用地住宅用地90%

图25 遵义市中心城区2010年出让收入情况

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5、土地后期开发利用状况

2010年全市开、竣工合同总数536宗，其中合同约定开工数380宗，正常开工277宗，开工率为62.63％

120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%开工率竣工率遵义市本红级花岗区汇川区遵义县桐梓县绥阳县正安县道真县务川县凤冈县湄潭县余庆县习水县赤水市仁怀市

图26 遵义市2010年国有建设用地后期开发利用情况

但是，从交地、开工、竣工情况来看，市本级开工率不理想，仅为14.29％。全市开工率为62.63％，竣工率仅为41.67％，究其原因主要是考虑到社会稳定等因素形成了未按期开工、竣工。

我市已出台相应和规定，按照国土资源部和省厅要求，督促各地认真清理闲置土地，严厉打击囤地行为，目前，中心城区未按期动工项目清理工作正稳步推进，已初见成效。

6、土地集约利用水平

2010年中心城区房地产开发用地规划容积率为3.56，商服用地规划容积率为1.61，住宅用地规划容积率为3.68。与2009年房地产开发用地规划容积率3.76，商服用地规划容积率1. 72，住宅用地规划容积率4.21相比容积率略有降低，说明在要求集约用地的基础上，考虑了群众对居住条件的

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需求，适量的放宽了对建筑面积密度的，体现了我党执政为民的宗旨。

7、房地产开发用地供应分析

2010年中心城区房地产开发用地量为81.4600公顷，其中，存量土地61.2822公顷，占总量的75.00%，存量土地利用效率较高。

8、工矿仓储用地分析

2010年中心城区工矿仓储用地量为26.3046公顷，其中，存量土地1.1625公顷，仅占总量的4.00%，存量较少。

9、土地转让、抵押、出租

2010年中心城区转让土地面积0.4541公顷，转让金额1360.00万元；抵押土地面积28.9107公顷，抵押金额136285万元。

六、宏观经济形势与土地供应分析

2010年，遵义各族人民在、市的正确领导下，努力克服特大旱灾和宏观经济环境复杂多变的影响，全力落实国家“调结构、转方式、促发展”的一系列措施，深入推进“三新一强”和“四大区域”发展战略，努力加快改革开放和发展步伐。全市经济实现快速增长，社会事业全面进步，人民生活水平进一步提高。

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（一）土地供应总量与地区生产总值的关系

近三年来，遵义市经济持续增长，GDP从2008年的700.49亿元到2010年908.76亿元，年均增幅达13.2％以上。相对于地区经济发展而言，建设用地供应受国家宏观影响更大，全市近三年用地供应总量逐年升高，受2008年扩大内需影响，全市用地规模不断加大，城乡建设成为2010年的经济建设和建设用地供应的重点方向。

遵义市2008-2010年国民生产总值与土地供应总量10009008007006005004003002001000200820092010300025002000150010005000国民生产总值（亿元）土地供应总量（公顷）国民生产总值土地供应总量

图27 2008-2010遵义市土地供应总量与地区生产总值对比情况

（二）土地供应总量与固定资产投资的关系

在、市高度重视下，加快推进重大项目及扩大投资项目建设，

进一步加大基础设施投资力度，采取一系列有效措施，加大了对投资工作的组织协调力度，2010年，固定资产投资完成551.84亿元，比上年增长45.9％，其中：基本建设完成投资332.20亿元，比上年增长59.6%。

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遵义市2008-2010年固定资产投资与土地供应总量600500300025002000150010005000200820092010固定资产投资（亿元）4003002001000土地供应总量（公顷）固定资产投资土地供应总量

图28 2008-2010年遵义市固定资产投资与土地供应总量走势

（三）房地产开发用地供应总量与房地产开发投资额的关系

在房地产开发热潮的带动下，遵义市房地产开发投资额逐年递增，2010年投资总额44.57亿元较2009年的40.58亿元增长9.83%。从房地产开发用地供应面积来看，房地产开发用地供应量趋于稳定，说明遵义市房地产市场趋于饱和。2008－2010年度房地产开发投资额与供应房地产开发用地面积供应量对应如图（29）。由图可以看出遵义市在房地产开发投资额平稳增长的情况下，房地产开发用地趋于稳定。表明遵义市在土地供应方面趋于饱和，另一方面说明房地产开发商看好遵义市房地产市场，购地、储地的行为在增加。

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遵义市2008-2010年房地产开发投资与房开用地供应量5045300250200150100500200820092010房地产开发投资额（亿元）35302520151050房开用地供应量（公顷）40房地产开发投资房开用地供应量

图29 2008-2010年遵义市房地产开发用地供应总量与房地产开发投资额走势

（四）工矿仓储用地供应总量与工业增加值的关系

近几年来，遵义市工业增加值持续稳步增长，年均增长率达16.5％以上。总体来看，遵义市工矿仓储用地土地供应总量在2009年大幅下降，2010年又加速回暖。工业用地供应总量仍呈现逐年稳定上升态势，工业用地供应量由2008年的183.4581公顷下降到2009年的53.501公顷再增长到2010年的344.0018公顷。可见，遵义市近年来加大土地集约利用力度，深挖工业用地利用效率的同时，在今年又开始加快工业化进程，在工业增加值不断提升的基础上又增加土地供应，以促进遵义市的发展。

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遵义市2008-2010年工业增加值与工矿仓储用地供应量330400350300250200150100500200820092010工业增加值（亿元）320310300290280270260工矿仓储用地供应量（公顷）工业增加值工矿仓储用地供应量

图29 2008-2010年遵义市工矿仓储用地供应总量与工业增加值走势

七、2010年土地市场供地特性分析

2010

年遵义市国土资源管理部门以科学发展观为指导，以促进发展、构

建和谐为目标，以严格耕地保护、节约集约用地为主线，把稳增长与调结构、保障发展与保护资源、积极主动服务与严格规范管理有机结合起来，坚持思想，不断改革创新，继续开展“双保”行动，扎实推进地质找矿工作，严格规范国土资源管理，努力做到保护资源更加有效，节约资源更加突出，依法管理更加落实，保障发展更加有力。与此同时，遵义市土地市场逐步走向规范化，市场化。土地市场竞争加强，大大的提高了土地出让价格，为遵

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义市经济发展提供了有力的财政支持。 （一）土地需求加强溢价率高

2010

年，遵义市在党、提出的“稳增长、调结构、促转变”发

展战略指导下，土地市场表现出积极的变化。尤其以房地产用地供应为重点。 随着经济大环境的复苏，消费者购买力的回复，房地产开发商又找到了商机与信心。伴随着楼市的强势反弹，遵义市土地市场也随之掀起波澜。 与此同时，在第二轮西部大开发新机遇的条件下，遵义市站在“十一五”、“十二五”即将开局的新的历史起跑线上，以加快工业化进程和城镇化进程为工作重点，大量吸引外资和企业进入遵义市场，使得土地市场竞技更加激烈，土地需求加强，溢价率高。 （二）加强土地储备开发

纵观从遵义市公开出让土地供应情况来看，土地供应总量充足，但由于遵义市公开市场出让的土地还存在生地出让、项目规模大、拆迁难、资金紧等因素，使土地开发周期较长，相当一部分土地不能如期转化为商品房供应，这在一定程度上影响了通过土地供应商品房市场供给的效果。

遵义市、市在土地供应工作中进一步更新观念，摸索土地储备工作新思路、新模式。在土地储备、开发中采取了国有融资平台公司市场化运作，以及引入外界资金实力雄厚的企业等两条腿走路的方式。比如在新蒲新区开发建设中引入央企中铁集团等。在基础设施建设中大量采用BT、BOT

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等模式，减轻财政资金压力。建设资金的偿还创新性的采用了财政资金还款、土地收益分成、土地实物抵偿等多种模式相结合的方式。为实施重大基础设施建设与土地成片储备、开发相结合；推进土地一级开发的市场化运作，多种方式实施土地一级开发，“净地”储备、出让开创了新局面。 （三）优先保障中低价位，中小套型住宅用地供应，促进城市和谐

按照、市“住有所居”行动计划，遵义市将在2008年-2011年分步骤实施廉租房和经济适用房建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难的问题，因此今年遵义市国土资源管理部门按照、市“住有所居”行动计划，进一步确保廉租住房、经济适用房等保障性住房用地需求。

在具体实施上针对一批老的国有困难企业，利用企业原自身使用的工业用地、自筹资金建设经济适用房采取了很多优惠、简化审批手续，最大化的服务于企业，建成了一大批保障性住房。有效缓解了企业长期积累的社会矛盾，对维护社会稳定、促进和谐发展起到了很大的作用。

廉租住房、经济适用房等保障性住房用地供应的增加，这向社会传达了一个调整房地产市场结构的积极信号。

（四）加强计划管理和市场研究，实现土地供应与房地产业发展良性互动

遵义市通过制定年度土地供应计划、土地储备计划，加大存量土地供应力度，提高土地利用效率，同时通过“土地市场动态监测系统”密切关注土地市场运行情况，并及时予以。遵义市土地供应既不盲目追求扩大供地

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规模，也不过分追求不饱和供地获取高额土地出让收益，而是通过合理安排供地规模、供地节奏、用地布局，分步骤、分区域地投放土地，引导开发企业调整开发规模及重点开发区域，改造城市环境，提升人民居住生活水平。

遵义市一方面着力构建“二百万”人口承载能力的大城市框架结构，另一方面本着产业兴市的原则大力推进工业园区建设。各方面发展较为平衡。

八、土地市场展望

针对09年下半年房地产市场商品房价格上涨过快、“地王”频现、“逢地必争”的现象，国土资源部连同央行、监察部等部委出台了一系列土地，意在打击房企囤地，实现住宅用地有效供给，修正土地市场显现的不理性倾向。在2011年这个“十二五”开局之年，遵义市的土地市场展望如下：

第一，房地产作为中国经济复苏的重要支柱，但部分城市房价上涨过快，受到决策层高度关注，采取了相当严厉的措施。随着大型房开商在大城市的生存空间受到压缩，资金外流现象初现。资金外流目的地主要为基础条件较好的三、四线城市。遵义市面向黔中、背靠成渝，经济体系较为完善，受到了部分大型房开商的亲睐，如恒大、如保利等。上述因素对于遵义市土地市场的影响是多方面的：

一是会形成大规模新城开发建设，在原来的城郊结合部、近郊、自然绿化、景观较好的区域必将形成大型房开商整体、大规模运作的主战场。

二是大型房开商的进入会对本地小型房开商进行挤出。小型房开商有两

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条路可选，或是抱团取暖联合应对竞争、或是转战县城、乃至乡镇。转战至县城后对于县城的房地产行业、城市基础设施建设等将带来较大推动。有利于形成完善的城镇体系。

第二， 随着、省“工业强省”战略的实施以及遵义经济技术开发区升级为国家级开发区等因素的影响；遵义将形成工业化进程的高潮，工业用地亦较大幅度增加。

第三，2011年一号文件中关于土地出让收益中必需安排相应的水利建设资金的规定会对土地市场形成较大影响。城市基础设施建设资金部分分流至水利项目后，地方必将全方位、多层位的对城市基础设施建设进行市场化改革。短期来讲效果或未可知，但就长期而言，市场化改革的影响是深远而有利的。

九、土地市场监测建议

（一）优化土地供应结构，增加土地对产业结构调整的促进作用，加快发展方式转变

一方面，围绕今年经济结构调整的工作重心，以促进产业结构调整为出发点，适时调整和发布新的《禁止用地项目目录》和《用地项目目录》，严格土地准入条件，实施有禁有限、有保有压的土地供应，积极探索差别化的产业用地，加强土地参与宏观的主动性和能动性；另一

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方面，完善存量土地供应，鼓励城市存量土地二次开发，研究建立和完善低效工业用地退出机制，积极盘活存量房地产业用地开发利用，推动城市产业结构的调整升级。

（二）保持现有房地产的持续性和稳定性，确保实现目标

从今年年的监测分析情况看，宏观，尤其是房地产市场宏观的“组合拳”已经发挥了重要作用，房地产市场土地供应充足，土地出让均价环比下降，市场观望气氛渐浓，土地通过供应和需求的双向调节稳定了市场预期，房地产市场呈现理性回归态势。同时，现阶段宏观经济复苏基础不稳，近来欧洲国家主权债务危机愈演愈烈，加之通货膨胀和人民币升值预期的存在，也引发了社会各界对宏观经济复苏和房地产持续性的担忧，有的认为宏观经济环境若发生翻转，就会扶持房地产业的发展，而一旦落实不力就会半途而废，必将引发房价的反弹。因此，在本轮房地产市场的中，一是要继续采取有力措施促进民生用地供应计划切实“落地”，保障民生用地供应；二是要保持持续性、稳定性的基础上提高针对性和灵活性，避免的起伏过大，确保效果实现。 （三）加大市场监测监管力度，确保已供土地依规依约开发利用

一方面要进一步扩大土地供应和开发利用信息公开范围，贯彻落实建设项目开竣工申报制度，将已供土地的开发建设情况向社会公开，接受社会的监督；另一方面要严格合同管理，及时监测并处理各种违法违规行为：对违

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规变更保障性住房、中小户型中低价位商品房项目用途和开发建设条件的，加大曝光和查处力度；对违反供地、超规模供应商品住宅用地问题要及时披露和纠正；对闲置土地，要在进一步摸清各地情况的基础上，通过部、省挂牌督办的方式逐步清理、处置，增加土地有效供应，确保土地宏观落到实处。

（四）平衡好地方、大型企业在土地一级开发市场上的利益，强化的计划能力

大型企业（如央企等）在投资于遵义这类西部、中小城市时，由于地方普遍缺乏资金，招商引资的愿望迫切；大型企业各方面的议价能力均较强。

企业是逐利的主体，追求效益最大化是经营的主要原则，容易忽视公益、公平性的东西。经济能力较弱的地方在面对强大的企业时如何引导、平衡民生方面的需求，是地方面临的新挑战。

看轻收益、换取民生可能是解决方法之一。

十、编制说明

本报告中引用的土地数据主要来源于“土地市场动态监测与监管系统”中的信息，引用的经济数据来源于各年的统计年鉴（或统计公报）和工作报告，各项数据均真实、客观，基本能反映遵义市土地市场运行整体情况。

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