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房地产市场失灵与宏观措施
任一
（西安建筑科技大学管理学院）
摘要：房地产市场是一个不完全竞争市场。供给垄断、信息不对称、房地
产的外部性及公共物品属性等原因使得市场自身的调节能力难以发挥，需要
“有形的手”进行宏观，以保持房地产行业的持续稳定健康发展。
关键词：房地产市场失灵宏观0引言
进入牛年以来，全国各大中城市的房地产交易量普遍上涨。市场的回暖让投资者资金压力有所缓解，但是由于开发商仍然囤有大量的土地与在建、在售房产，资金压力并没有得到根本解决；另一方面，
这种大量的购房者由于房价过高而持币观望，使得有效需求被抑制。
房地产市场失灵的状态，可以通过以下几个方面加以分析：
1供给垄断是造成房地产市场失灵的一个重要因素
由于地方垄断了城市土地的一级市场，地方可以从城市土地出让中获得的巨额的土地出让金，这已经成为各级地方的财政收入重要来源之一。今年4月以来，随着房地产市场的回暖，全
“地王”。4月7日，温州城市建设开发有国多个地方又诞生了许多新
限公司以溢价50%、楼面地价1.9万/㎡的价格竞得长运集团地块，
4月30日，杭州上城区投资控股集团有打破沉寂了一年的土地市场。
限公司经过46轮竞价竞得的杭州上城区南山路一地块，以楼面价4.6万元/㎡成交，再次刷新楼面价地王纪录。5月21日，万科经过146轮举牌争夺，最终以13.86亿元夺得佛南挂2009-015地块，成
有些地方为寻求经济效益，减少土地供给，推高了为佛山新地王。
土地价格，提高了房地产成本。地方对土地市场供给的高度垄断使得城市房价从房地产业的上游源头开始就带有泡沫性的成分。
由于房地产具有不可移动性、相互影响性及异质性等特点，在某
与广大的一城市或城市的某一区域内，房地产开发商的集中度很高。
购房者相比，少数的城市房地产开发商垄断了城市商品房的供给。而在区域性房地产市场由为数不多的开发商垄断的情况下，开发商为了追求最大的利润，往往存在价格合谋，形成垄断价格。即一家或数家大开发商率先定价，然后其他开发商在此基础上确定自己楼盘的价格。总之，地方对土地供给的垄断和房地产商对房地产开发和供给的垄断，是造成中国房地产市场失灵的一个重要因素。
2信息不对称是造成市场失灵的另一个重要因素
信息是一种很有价值的资源，它能够提高经济主体的效用和利润。地方垄断了城市土地的一级市场，地方对于城市土地状
土地出让计划等信息掌握全面，而开发商对于城市土地的供给、况、
土地价格及地块资料等信息搜集相对不足，因而在土地一级市场上，各开发商在土地招拍挂中往往争夺激烈、互不相让，从而推高了土地的价格，增加的房地产的成本。另外，地方对城市土地供给的垄断还容易滋生土地交易环节的寻租和行为，增加交易成本，这无形中也提高了土地的成本和最终提高了房价。
同时，房地产的价值量大、交易过程复杂以及专业性强等特点，使得购房者对于房地产状况（诸如工程质量、造价成本等）以及未来的价格走势等信息掌握较少，了解渠道较为单一，与房地产的开发商
制造相比，存在严重的信息不对称。开发商往往借助媒体广告宣传，
出楼盘销售火爆或者未来价格将大幅上涨的假象，开发商甚至利用
这种严重的信息不对虚假销售等违规行为，以达到抬高房价的目的。
称性使得购房者的议价能力较低，只能被动接受虚高的房价。
3房地产市场的外部性
部性是指市场交易对交易以外的其他人的影响，也就是市场交易给社会带来的益损。目前，我国的市场经济的增长方式主要以投资拉动型增长为主，而房地产行业作为主导产业，对于国民经济增长的贡献很大。个别地方为了追求GDP的增长速度，而对房地产行业的健康发展引导监督力度不够，致使部分地区房价涨跌幅度较大，对整
房地产企业资金来源渠道个社会的安定造成一定的负面影响。目前，
过于单一，对银行贷款的依赖性过大，房地产业的市场失灵可能导致开发企业的资金无法按时收回，从而使银行业面临较大的坏账隐患。
由此可见，和金融部门被房地产业“绑架”，挤占了大量的社会资源，使社会资源配置失当，从而成为房地产市场失灵的重要原因之一。
4房地产的公共物品属性在任何国家，房屋都具有承担人类最基本的生存保障性功能，因此，房地产除具备商品属性外还具备一定的公共物品属性。物品的公共性，意味着市场机制大打折扣，甚至失灵。另外，城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生和社区公共服务等这些与物业相邻的外部物品或社会资源一般都是城市的公共资源，是提供的公共物品或准公共物品。房地产由于对这些公共物品的占用而也具有了某种公共物品的属性。
2009年3月以来，经济环境逐渐转暖，不论是投资者或者消费者都对市场充满信心。虽然全球经济危机形式仍然严峻，但是采
国家取一系列积极措施，对房地产行业进行的初见成效。
和统计局联合发布的5月份的房地产数据显示，全国70个大中城
5月份环比涨幅达到市房屋销售价格出现连续3个月保持上涨，
0.6%。与此同时，今年前5个月，全国商品房销售面积同比增长25.5%，其中商品住宅销售面积增长26.7%。但是由于本轮的更多的是为了应对国际性的金融危机，手段多以货币或财政为主，不能从根本上改变目前房地产行业市场失灵的状态。笔者认为要保持房地产行业健康稳定的发展应从以下方面入手：
4.1改善住房供应结构。供给结构失衡是房地产市场最突出的问题之一，也是房地产宏观的主要目标。由于开发商对于限价、限利润的经济适用房开发热情低，对于廉租房建设的资金投入力度不断增加，但对于需求而言尚显不足，目前房地产市场的供给以
价格高的普通商品房和高档住宅为主。由于居民的购买力不面积大、
足，城市房地产的刚性需求受到压制，因此，房地产首先应该改善房地产供给结构。对于经济适用房和廉租房，可以通过多种渠道提高房地产开发商的参与热情，加大提高中小户型的经济适用房和廉租房的供给。
4.2公开房地产开发成本。在房地产项目开发费用构成中，土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费等，这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计
6月份以来，国家统计局对包括北京、上海、广州、杭州、无锡在信息。
内的40个重点城市中部分房地产开发企业及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目开发成本进行调查，有利于摸清房地产行业的利润状况，使得房地产开发活动更加公开、透明，可以使购买者对房屋价值有一个较为清醒的认知，减少房地产市场中的非理性消费行为。
4.3开征物业税。物业税是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消，从而能够降低房屋开发成本，降低房地产价格。物业税是对房产保有阶段征收的税种，纳税金额随着房产价值的涨跌而增加或减少。由此，物业税增加了房产持有者的成本，把拥有房产的风险由一次性买入转变为长期持有过程，囤积楼盘并进行投机炒作的成本增大，抑制房地产投机性需求。
4.4健全法律法规体系，加强对房地产行业的监管与查处力度。由于房地产行业利益主体繁杂，在房地产开发、建设和交易环节容易滋生权钱交易等违法违规问题，而相应的监察监管机制并不完善，这
为控制市场风险，容易造成宏观效率低下，阻碍市场的健康发展。
使市场回复均衡分配与稳定运行的状态，部门需要建立一套监控系统，以应对房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为。
参考文献：
[1]高鸿业.西方经济学（第三版）[M].北京：人民大学出版社.2004.
[2]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社.2005.[3]张卫.解构房地产市场的“双失灵”[J].《生产力研究》.2006.7.
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试论循环经济
陈建立
（周口市道路运输管理处）
大批量生产的产品几年之后就会成为新的废弃物，处理不当就会成
为新的污染源。
4循环经济的实践与发展
4.1发达国家循环经济的实践与发展循环经济概念的提出在
由于科学技术进步，生产力发生了质的飞跃，人类拥有的物质国际上已有几十年的历史，到20世纪末，在发达国家已逐步发展为财富得到了极大的丰富。因此使人产生了一种错觉，以为自然资源\"大规模的社会实践活动，并形成相应的法律和制度。德国是发展循取之不尽，用之不竭\"，生产排放的废弃物也不会对环境产生什么危环经济的先行者。1972年德国制定了《废物处理法》，1986年修改为害。由于对环境容量有限性认识不足，人类付出了沉重的代价。传统《废物及废物处理法》，1992年通过了《废车条例》，规定汽
迫使人类对人与车制造商有义务回收废旧车辆，发展模式已经到了难以为继的地步。严酷的现实，1996年提出了《循环经济与废物管
自然的关系进行深刻反思，逐步形成了“可持续发展观”。理法》。自实施以来，废物不断减少，循环利用率不断上升。
2循环经济的概念及其基本原则
4.2我国循环经济的实践与发展目前我国循环经济进展缓慢。
它要求在经济增长的同时减少资源消耗和污染排放，提高资源
近年来，在有关部门的积极推动下，我国一些地区和企业逐渐开
生产率。传统的经济发展是一个从资源到废弃物的线形开环系统，
展起循环经济的实践探索。一是在企业层面积极推行清洁生产。二是
表现出高开发、低利用、高排放的特征；而循环经济是参照自然界物
按照循环经济理念，在企业相对集中的地区，建立了一批生态工业园
质循环模式，用生态学规律来指导人类社会的经济活动，通过将上
“废料”成为下游企业的原区，根据生态原理组织生产，使上游企业的
游产业的“废弃物”或副产品，转变为下游产业的“营养物”或原料，
料，将环境污染减少到最低水平。三是在城市和省区开展循环经济
无害化从而形成互相依存的工业生态链，对废弃物进行回收利用、
试点工作。
和再生，达到资源的永续利用，促进社会经济的可持续发展。
5我国发展循环经济存在的问题
循环经济的运行应遵循以下原则：
5.1相关的法律法规不健全在传统的生产和消费模式下，资源
2.1以资源投入最小化为目标的减量化原则。减量化原则针对
循环利用未得到足够重视，有些污染和废弃物排放不计成本，由于回
的是输入端，旨在减少进入生产和消费过程中物质和能源流量，对
收废旧资源再生利用比使用现成的资源成本高，导致了相当多的地
废弃物的产生，是通过预防的方式而不是末端治理的方式来避免，
部门和企业只顾眼前利益，不顾长远利益的短期行为。在市场经区、
最大限度地减少对不可再生资源的耗竭性开采和利用，并应用替代
济的条件下，如果没有相应的法律法规来制约和规范，那么，发展循
性的可再生资源，尽可能地减少进入生产、消费过程的物质流和能
环经济只能是一句空话。
源流，对废弃物的产生和排放实行总量控制。
5.2资源综合利用技术落后企业工艺和技术装备落后是我国
2.2以废弃物利用最大化为目标的再循环原则。该原则属于过
效益不高、污染严重的重要原因。目前我国关键技术经济增长缓慢、
程性方法，目的是延长产品和服务的时间。尽可能多次或以多种方
设备达到或接近国际先进水平的仅占15%，2/3的设备属于国内一
式使用物品，避免其过早地成为垃圾。针对产业链的中间环节，对制
环保产业的总体水般水平。我国资源综合利用技术水平比较落后，
造商和生产者而言，应采取产业群体间的精密分工和高效协作，加
平只相当于国际上20世纪80年代的水平，资源综合利用技术水平
“产品→废弃物”的转化周期，实现资源使用效率最大化。大
亟待提高。
2.3以污染排放最小化为目标的资源化原则。针对产业链的输
5.3循环经济发展投入不足虽然国家在资源综合利用和节能方
出端———废弃物，提高绿色工业技术水平，通过对废弃物的多次回
面有一些资金支持，但还未从循环经济的整体发展考虑建立完善的支
收利用和资源闭合式良性循环，实现废弃物的最小排放。资源化原
在金融、税收等方面也还缺乏必要的支持。企业在短期内则是输出端方法，能把废弃物再次变成资源以减少最终处理量，也持体系，
因此在资金就是我们通常所说的废品的回收和综合利用。与资源化过程相适排污费的支出总体低于发展循环经济所需要的资金投入，
企业实践循环经济的积极性不高，投入力度小。应，消费者应增强购买再生产品的意识，促进整个循环经济的实现。短缺的情况下，
6发展循环经济的思路3循环经济的循环体系
6.1制定循环经济发展战略采用系统工程的思想和方法，提出循环经济关注的焦点是生产、生活过程的废弃物排放问题。所
循环经济发展的思路、目标、步骤和措施等，指导循环经济健康以，发展循环经济需要构建三大循环体系：
应当在我国国民经济和社会发展规划中明确发展循环3.1企业内循环体系。构建企业内生产物流循环体系是循环经发展。因此，
并制定相应的专项规划和配套，引导、推动发展循环经济。济在微观层次上的体现。以前企业把生产过程产生的废弃物排放，经济，
6.2建立健全法律法规体系，依法推动循环经济发展认真贯彻视为顺理成章的事，不需要承担任何社会责任。而循环经济则要求
、《清洁生产促进企业通过新的技术工艺，努力使生产过程的物质流、能量流充分循落实已有相关法律法规和规定，如《节约能源法》
、《关于进一步开展资源综合利用的意见》，依法促进废物环利用，减少排放，甚至达到“零排放”的目标，以实现生产与环境保法》
减量化、资源化、无害化等。加强循环经济的地方立法，把引导性和护的双重效益。
电力、冶金、建材、化工等行业的废物3.2企业间循环体系。构建企业之间的“物质代谢”和“共生关强制性结合起来。优先对煤炭、
予以法制化和规范化。系”，形成具有“产业生态链”的循环体系是循环经济在中观层次上利用问题专门立法，
6.3加强循环经济应用技术研究开发充分依托国家级研究、设不是的体现。单个企业的清洁生产和企业内循环有一定的局限性，
加快用高新技术提升循环经济发展的技受技术工艺的，就是企业内循环成本较高。因此，需要通过建立计单位和高校的技术力量，
以解决循环经济发展中的关键技术为重点，选择具有广泛推生态工业区的方式，来实现企业之间的物质流和能量流的循环。把术水平；
煤炭、化工、冶金、建材等重点行业、广前景的先进适用技术，在电力、工业废弃物和副产品的排放降低到最小程度。
解决煤矸石、粉煤灰、冶炼渣、矿山尾渣、化3.3社会循环体系。构建社会废弃物回收利用网络的循环体系重点企业组织开展攻关，
应设立专项资金是循环经济在宏观层次上的体现。企业把生产出的产品投放市场，工生产等固体废弃物的综合利用和互补技术，
进入消费领域后，由于产品存在着消费生命周期，这就意味着目前予以必要的扶持。
（上接第115页）
国发展循环经济存在的主要问题，并提出了发展循环经济的几点思路。关键词：循环经济发展战略资源综合利用1循环经济的产生[4]陈祝平.房地产市场失灵的原因及物业税的作用[J].《国际商务研究》，2008年第2期.
[5]郑琴.房地产领域中的信息不对称与市场失灵[J].《商场现代化》.2007
年2月（下旬刊）.
摘要：本文对我国发展循环经济的理论和进行初步探讨，分析了我
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