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研究生学位论文开题报告表
姓名
专业金融学
研究方向银行选题名称
从地价与房价的关系分析地方对房地产业的影响指导教师
论文起止日期
填表时间：年月日
填表说明1、本表由研究生本人在开题报告评审会结束后填写。
2、本表一式三份，一份交指导教师，一份交学院，一份学生留存。3、本表连同选题论证报告、《西南财经大学研究生学位论文开题报告评审会记录表》、文献综述在开题报告评审会结束后一周内交学院。4、本表第一项“选题来源”，是说明选题属于国家、省、市、学校、自选中的哪一类课题，省部级以上课题应注明选题编号。
5、本表第“指导教师审查意见”应包括：研究生是否根据评审专家意见对开题论证报告进行了修改，并明确说明是否同意研究生进入学位论文撰写阶段。
一、课题来源：
自选课题
二、研究目的和意义：
中国的房地产业作为整个国民经济的支柱产业，其居高不下的房价、商品住宅房供不应求的趋势和百姓买房难、买不起房之间的巨大矛盾，已成为时下最热的民生社会话题；对于来说，如何遏制高房价，使得“居者有其屋”也已成为最基本最重要的任务之一。
事实上，由于涉及土地产权的使用权和转让权的改革问题，中国房地产的市场化直到1998年住房改革以后才真正开始启动。而1998-2003年期间，房地产都以稳定的速度发展；此后，除了2006年和2008年有所回落以外，其他年份都以异常的速度增长（>15%）。国家多次的宏观均没有起到理想的作用。其中，地方推波助澜的作用不可忽视。
在与地方的经济关系方面，1994年的分税制，使得财权上移事权下移，造成地方财权与事权的不对等。而对于地方晋升考核又以经济增长作为重要衡量标准。地方无钱可用和经济增长需要财政支持这个矛盾的前提下，土地相关收入成为了地方潜在的收入来源。地方作为新增土
地供应数量、控制土地投放量和土地价格的垄断者，利益最大化是其目标，具体措施是提高土地价格。在此情况下，地价与房价的关系成为了研究房地产发展不可忽视的一部分。
目前关于房地产发展与的研究中，多数研究的宏观，如货币等对房价、房地产发展的影响。很少部分研究地方对房地产的影响。本文旨在通过现有数据从地价与房价的关系，分析地方对房地产的影响。特别是2008年，美国次级房贷危机引发的世界金融海啸后，各地方应采取何种措施配合对应中国房地产现状所采取的一系列措施（如“国”）等的同时，将房价降低对地方财政减少的影响降到最低。
三、国内外研究现状和发展趋势的简要说明：
关于地价和房价的关系，国内外存在两种观点。观点一，中国土地储备制度下，房屋的供应数量，相当程度上决定于土地供应的方式、方法和节奏，所以土地供应成为影响房价的一个关键性要素；地价高低是导致房价高低的主要部分。这也符合新古典经济学中关于地租的理论，认为（Needham，1981）产品的价格由其生产成本决定，而地价为房价的成本之一。观点二认为，商品住宅房作为一种特殊商品，供给缺乏弹性或完全无弹性，需求的增加并不能通过增加供给来达到长期的均衡价格。所以房价是受供求关系的影响，地价的高低是受房价的影响而不是相反。这也符合Ricardianrent理论，多数房地产商竞拍土地的竞价是由房地产的价格倒推过来的。
国外主要研究的是土地供给-地价（租）-房价之间的传导机制，如Tes（1998）采用1976-1995年的房地产市场数据进行了土地供应量与房价的Granger因果关系检验，结果证明了两者之间不存在因果关系。与此同时，BarlowBramleyKimandMill’s（1993）、（1993）和Evans（1996）以及Hannah、（1993）分别针对欧洲几个国家和韩国房地产市场，研究了土地供给的对房地产市场的影响。这些结果都证明，干预市场对房地产市场产生了重要影响，一个突出表现就是土地供给的减少显著地提高了房价。
由于土地招拍挂制度的实行，国内这方面研究较多。我国实证研究中，大多数学者认为房价和地价在长期内互为因果，如严金海（2006）、郭微和樊必武（2008）等；分歧在于短期内是否互为因果：况大伟（2005）认为短期也互为因果的；也有认为房价决定地价，如严金海（2006）、郭微和樊必武（2008）、胥玲（2009）和地价决定房价，如宋勃和高波（2007）等大致三种观点。
四、主要研究内容和要求达到的深度：
本文大致分为四个部分。第一部分为介绍部分，包括研究的目的和意义；第二部分为文献综述，大致介绍一下国内外此类问题的研究现状和发展趋势；第三部分为主体部分，介绍一下房地产现有形势和地方对于的态度，结合现有数据实证分析地价与房价的关系，通过得出的最后结果分析跟已有研究结果的异同及其原因；第四部分位结论部分。
本文的新意在于实证数据从房地产发展的两个动因入手：一是资金注入的推动力（银行贷款、房地产自有资金和国外投资）；二是房地产商追求利润的驱动力（地价、楼盘价等因素）来分析，地方应从哪些方面入手配合的宏观，影响房地产业的同时，减小房地产业的动荡对其财政收入的影响。
五、研究工作的主要阶段、进度和完成时间：
1、2011.6--2011.7搜集并阅读国内外研究相关文献
2、2011.7--2011.8搜集整理数据，并建立实证模型得出相应结果3、2011.8--2011.9完成初稿
4、2011.9--2011.10完成论文二稿及三稿等5、2011.10—2011.11论文定稿
六、拟采用的研究方法、手段等及采取的措施：
1、文献研究法。通过研究相关文献结论及其数据来源，做出猜想，根据相应实证模型结合现有数据得到最后实证结论。
2、定性与定量研究相结合。通过35个大城市面板数据，拟采用VAR模型，即向量自回归模型，处理多个相关经济指标的分析与预测，特别运用Granger因果检验，分析地价与房价的关系。（Eviews6）
数据摘自中国国家统计局、中经网、《金融统计年鉴》、《国土资源统计年鉴》等
七、可能遇见的困难、问题及拟采取的解决办法、措施：1、最新数据的获得可能会有一定难度2、数据过少导致的结果偏差
八、大纲
1、引言1.1研究背景1.2研究意义1.3本文设想2、国内外研究现状综述
2.1国外对地价、房价关系研究结果2.2国内对地价、房价关系研究结果3、实证研究
3.1目前房地产发展现状3.2相关地方3.3实证研究3.4实证结论4、总结5、参考文献
九、指导教师审核意见：
签名：年
十、学院（系、所、中心）审核意见：
月
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负责人签名：
年
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