土地估价理论方法_模拟试题二_2011年版

解析:本题考察重点是对“土地估价原则’’的掌握。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此，本题的正确答案为C。

2、农业区位论的创始人是( )。 A:亚当·斯密 B:冯·杜能

C:阿尔申尔德·韦伯 D:大卫·李嘉图 答案:B

解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。农业区位论的创始人是德国经济学家冯·社能。因此，本题的正确答案为B。

3、人口增加将导致( )。 A:土地需求增加 B:土地自然供给增加 C:土地经济供给增加 D:土地需求不变

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 答案:A

解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。因此，本题的正确答案为A。

4、土地除了以( )表示外，还可以用租金表示。 A:年租 B:价格 C:货币 D:年期 答案:B

解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。因此，本题的正确答案为B。

5、供给与需求原则的前提是（）原则。 A:竞争 B:超额利润 C:替代 D:协调 答案:A

解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，所以供需原则是以预期收益原则、变动原则及竞争原则为基础的。因此，本题的正确答案为A。

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 6、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行的消极措施是( ) A:城市基础设施 B:的土地 C:土地利用规划 D:城镇规划 答案:C

解析:本题考察重点是对“新古典城市地租理论”的熟悉。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行的消极措施。规划会影响土地的供给，导致土地投机现象的增多；同时，规划了某一特定用途用地总数量，这不仅会从总量上造成地价上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对个别地块的价格发生影响。因此，本题的正确答案为C。

7、条件、位置大致相同的几宗土地，( )形状的宗地一般地价较高。 A:三角形 B:梯形 C:平行四边形 D:矩形 答案:D

解析:本题考察重点是对“个别因素比较与修正”的掌握。宗地的形状不同，也影响土地的利用效果。一般情况下，矩形地块更利于使用。因此，本题的正确答案为D。

8、( )估价中土地收益确定，是预期收益原则的具体应用。 A:市场比较法 B:收益还原法

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn C:成本逼近法

D:基准地价系数修正法 答案:B

解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法和收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。因此。本题的正确答案为B。

9、( )是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 A:地租 B:预期收益 C:广义地租 D:狭义地租 答案:C

解析:本题考察重点是对“地租概念”的掌握。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。因此，本题的正确答案为C。

10、威廉·配第认为，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动( )。 A:成正比 B:成反比 C:等价 D:基本等价 答案:B

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 解析:本题考察重点是对“地租与地价的关系”的掌握。威廉·配第理论中，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动成反比。因此，本题的正确答案为B。

11、土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受( )因素的影响很大。 A:客观 B:主观 C:社会 D:人为 答案:B

解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。一般商品有比较完整的市场，形成的物价比较客观；但地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场，需求对地价影响很大，形成的土地价格受主观因素影响也很大。因此，本题的正确答案为B。

12、土地估价必须考虑( )的影响。 A:土地 B:当地的经济状况 C:土地四周环境 D:人为因素 答案:A

解析:本题考察重点是对“土地估价的作用及现实意义”的熟悉。土地估价必须考虑土地的影响。例如，的城镇规划对地价可产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑的，地价评

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 估结果很难称得上公正、合理。因此，本题的正确答案为A。

13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( ) A:自然折旧 B:物质折旧 C:功能折旧 D:经济折旧 答案:C

解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。建筑物折旧的影响因素中,功能折旧是指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。因此，本题的正确答案为C。

14、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价 A:基准地价 B:标定地价 C:最低限价 D:宗地评估价 答案:C

解析:本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的掌握。最低限价是为了防止和地方低价出让土地所确定的土地出让价格最低标准，在实际出让过程中，出让价格不能低于这一标准，否则属于违法，因此最低限价主要用来约束土地出让行为，有利于土地市场健康发展。因此，本题的正确答案为C。

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 15、开发完成后用于出租、营业的房地产通常采用( )测算开发完成后的房地产价值。 A:市场法 B:收益法 C:成本法 D:推测法 答案:B

解析:本题考察重点是对“收益还原法的适用范围”的熟悉。收益法适用的对象是各种有收益或有潜在收益的不动产。因此，本题的正确答案为B。

16、( )是对土地的连续投资而产生的超额利润转化而来的 A:级差地租 B:级差地租Ⅱ C:级差地租 D:级差地租 答案:B

解析:本题考察重点是对“级差地租”的熟悉。选项A“级差地租”是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，所以选项A不正确。马克思在分析级差 地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形式：级差地租第一形式(即级差地租Ⅰ)和级差地租第二形式(即级差地租Ⅱ)。其中，级差地租Ⅱ是指农业工人因利用对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。所以选项B正确，选项C不正确。选项D“绝对地租”是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，所以选项D不正确。因此，本题的正确答案为B。

17、下列选项中，关于土地自然供给与经济供给，说法正确的是( )

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn A:土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给便谈不上土地的自然供给 B:土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动 C:土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动 D:土地自然供给受到土地需求的影响而变化 答案:C

解析:本题考察重点是对“土地供给”的掌握。土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给，土地的经济供给是有弹性的，所以选项A不正确，选项C正确；土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分，土地是一种非再生资源，自然供给的数量是固定 不变的，是无弹性的，所以选项B、D均不正确。因此，本题的正确答案为C。

18、对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。 A:重建成本 B:重置成本 C:建筑成本 D:成新度 答案:B

解析:本题考察重点是对“建筑物与构筑物估价的概念”的掌握。依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：①对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格；②对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格，所以选项A、C、D均不正确。因此，本题的正确答案为B。

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19、新中国成立以来，我国长期实行的是( )的土地使用制度。 A:土地买卖 B:土地出租 C:土地抵押

D:严禁土地买卖、出租 答案:D

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。新中国成立以来，我国长期实行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度，土地的流转方式也只有划拔，所以选项A、B、C均不正确。因此，本题的正确答案为D。

20、( )是为征收有关土地税收而评定的土地价格 A:交易底价 B:课税价格 C:使用权价格 D:租赁权价格 答案:B

解析:本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。课税价格是为征收有关土地税收而评定的土地价格。因此，本题的正确答案为B。

21、我国现阶段为了保证耕地供求平衡，就要( ) A:尽力解决耕地不断减少问题，提高土地生产率

B:为保护农产品价格价格，适当减少耕地数量以维护农民的利益

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn C:大力开展退耕还林，占用好耕田以发展生态林

D:加强用地管理，尽可能多的设立工业开发区以促进国民经济的发展 答案:A

解析:本题考察重点是对“土地供需平衡原理”的熟悉。保证耕地供求平衡在我国现阶段要解决好耕地不断减少的问题，为此，一是要让农民自觉珍惜现有耕地，尽量提高土地生产率；二是解决好粮林争地矛盾；三是鼓励有计划的垦荒以增加耕地面积；四是提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积；五是加强用地管理，进一步深化土地管理改革，管好用好耕地。因此，本题的正确答案为A。

22、由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价称为( ) A:土地总价格 B:公告地价 C:交易底价 D:申报地价 答案:D

解析:本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。申报地价是土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。因此，本题的正确答案为D。

23、( )也影响着房地产投资者的投资兴趣 A:地价管理 B:税收 C:城市规划 D:行政隶属变更 答案:A

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因-t．”的掌握。地价对地价趋势的影响非常大。一般地讲，高地价即放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价是采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。因此，本题的正确答案为A。

24、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( ) A: 存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离 B:在任何社会制度下都存在地租

C:存在着国家所有和集体所有两种所有制形式 D:土地是重要的生产要素 答案:A

解析:本题考察重点是对“建筑地段地租”的掌握。由于存在着土地所有权的不同主体及其垄断，以及土地所有权与使用权的分离，社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，所以，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。因此，本题的正确答案为A

25、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。 A:物理折旧 B:功能折旧 C:经济折旧 D:物质折旧 答案:C

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。建筑物折旧的影响因素中，经济折旧是指在建筑物使用过程中所产生的经济上不合理或不适应的因素。因此，本题的正确答案为C。

26、人口素质一般对( )用地价格的影响较大 A:商业 B:学校 C:公园 D:住宅 答案:D

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的熟悉。人口素质通常与受教育程度和文化素养相关。这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常环境优美，社会秩序安定，从而在心理上给人们形成良好的印象，间接地引起对该类住宅区的需求增加，促使地价上涨。因此，本题的正确答案为D

27、商业服务设施的集聚程度，可以用来表示( ) A:人口密度 B:交通状况 C:繁华程度 D:通达程度 答案:C

解析:本题考察重点是对“区位的影响因素”的掌握。所谓繁华，是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的集聚具有很大的

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 吸引力，而且获得的级差收益最高，所以商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。因此，本题的正确答案为C

28、 ( )是决定城市土地利用价值的重要因素 A:经济状况 B:自然条件 C:交通状况 D:区位 答案:D

解析:题考察重点是对“区位理论在土地估价中的作用”的了解。区位是决定城市土地利用价值的重要因素。因此，本题的正确答案为D。

29、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年 A:2 B:3 C:4 D:5 答案:D

解析:本题考察重点是对“建筑物等级”的掌握。房屋新旧程度评定标准中，十成 新房屋的已使用期应不超过5年。因此，本题的正确答案为D

30、与房地产相关机器设备，按与房地产相关机器设备在再生产中的作用可分为( ) A:生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn B:纯生产设备、辅助生产设备、服务设备 C:生产工艺类设备、辅助生产设备、非标准设备 D:纯生产设备、辅助生产设备、其他设备 答案:A

解析:本题考察重点是对“机器设备的分类”的了解。与房地产相关机器设备，按其在再生产中的作用分类，可分为生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备。因此，本题的正确答案为A。

31、下列选项中，说法不正确的是( )

A:一般而言，土地定着物估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中

B:“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中进行说明 C: 在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用的补偿标准进行评估，即补偿标准法

D:在采用收益补偿法对地上农作物进行评估时，其补偿标准均按一季产值计算 答案:D

解析:本题考察重点是对“土地定着物估价的基本方法”的掌握。收益补偿法其实就是收益法用于土地定着物估价，例如对果树、青苗等存在收益或潜在收益的土地定着物。在采用收益补偿法进行评估时，重要的是确定纯收益及收益年限。纯收益、收益年限可以通过实地调研，走访有关部门来确定。一般来说青苗补偿费的标准是：一般农作物最高按一季产值计算，果树类一般按剩余挂果年限确定。因此，本题的正确答案为D。

32、收益还原法估价的程序中，( )是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 力及经营要素相结合而产生的收益 A:总费用 B:房屋收益 C:总收益 D:纯收益 答案:C

解析:本题考察重点是对“收益还原法估价的基本步骤”的掌握。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。因此，本题的正确答案为C。

33、关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳( )。 A:5％的营业税 B:12％的房产税 C:0．05％的教育税 D:0．35％的城建税 答案:B

解析:本题考察重点是对“总费用的测算方法”的掌握。税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于税收标准，国家及各城市均有规定。一般月租金在120元以下者只缴纳12％的房产税。因此，本题的正确答案为B。

34、( )是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。 A:商品的销售价格 B:商品的成本费用

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn C:商品的交通费用加销售价格 D:商品的最低售价 答案:C

解析:本题考察重点是对“中心地理论”的熟悉。商品的销售价格加交通费用是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。显然，实际价格是随消费者选择商品提供点的距离远近而变化的。因此，本题的正确答案为C

35、工业化发展的结果是( ) A:房地产投机者增多 B:人口素质降低 C:促进了城市化进程 D:人口密度减小 答案:C

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。因此，本题的正确答案为C

36、依据《中华人民共和国公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为( )。 A:事务所 B:有限责任公司 C:公司 D:股份公司 答案:B

解析:本题考察重点是对“土地评估机构”的熟悉。土地估价机构工商设立的基本条件

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中，依据《中华人民共和国公司法》，设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司。因此，本题的正确答案为B

37、在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察弄清评估对象地产的各种( ) A:市场资料 B:质量等级 C:基础设施条件 D:权利状况 答案:D

解析:本题考察重点是对“土地估价的作用及现实意义”的熟悉。土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察弄清评估对象也产的各种权利状况。因此，本题的正确答案为D

38、马克思在分析建筑地段地租时指出，( )是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租 A:农业地租 B:绝对地租 C:垄断地租 D:矿山地租 答案:A

解析:本题考察重点是对“地租与地价的关系”的掌握。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础，所以选项A正确；选项B“绝对地租’’是

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的她租，选项C“垄断地租”是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，选项D“矿山地租”是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租，所以选项B、C、D均不正确。因此，本题的正确答案为A

39、垄断地租的形成除了土地所有权的垄断外，还因( ) A:土地自然基础不同 B:土地的有限性

C:某些土地具有特殊的自然条件 D:土地等级的差别 答案:C

解析:本题考察重点是对“垄断地租”的掌握。垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然务件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。因此，本题的正确答案为C。

40、( )地租理论是城镇土地估价的基本理论依据之一 A:马克思

B:资产阶级古典经济学家 C:资产阶级庸俗经济学家 D:西方新古典主义城市 答案:A

解析:本题考察重点是对“建筑地段地租”的掌握。由于存在着土地所有权的不同 主体及其垄断，以及土地所有权与使用权的分离，社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 本理论依据之一。因此，本题的正确答案为A

41、对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素 A:开发程度 B:土地用途 C:周边环境 D:可及性 答案:D

解析:本题考察重点是对“路线价法的概念”的掌握。可及性可以视为区位条件的 一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。因此，本题的正确答案为D。

42、 ( )是指土地的基础设施建设和开发状况 A:土地建设状况 B:基础和公用设施条件 C:环境质量 D:土地开发程度 答案:D

解析:本题考察重，点是对“土地开发费”的掌握。在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。因此，本题的正确答案为D

43、基准地价是不同用途土地分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 权区域的( ) A:基准地价 B:标准地价 C:平均价格 D:买卖价格 答案:C

解析:本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型’’的掌握。基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。因此，本题的正确答案为c

44、关于征地费用各项标准《土地管理法》有明确规定：每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的( )倍 A:3～5 B:4～5 C:4～6 D:6～10 答案:C

解析:本题考察重点是对“土地取得费”的掌握。根据《土地管理法》的中第四十七条规定：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。因此，本题的正确答案为C

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 45、( )修正是市场比较法中的一个基本修正 A:区域因素 B:期日 C:个别因素 D:使用年限 答案:A

解析:本题考察重点是对“区域因素比较与修正”的掌握。通过对区域因素的修正，可以将交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同产生的价格差异剔除掉。所以，区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正，也是市场比较法的难点和重点之一。因此，本题的正确答案为A

46、下列对土地价格和商品价格特性的比较，正确的有( ) A:表示方式相同 B:价格基础不同 C:形成时间不同 D:市场结构相同 E:折旧现象不同 答案:B,C,E

解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，因此，土地价格与一般物价相比，有其自身的特性。(1)表示方式不同， (2)价格基础不同，所以选项B正确；(3)形成时间不同，所以选项C正确；(4)土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定；(5)地价主要由地产需求决定；(6)地价具有明显的地区性和个别性；(7)地价呈明显上升趋势；(8)市场结构不同； (9)折旧现象不同，所以选项E 正确。因此，本题的A确答案为BCE

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47、土地的特点有( ) A:是一种无形资产 B:是一种自然物 C:没有生产成本 D:有价值

E:不是人类劳动的产物 答案:B,C,E

解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。土地是一种自然物，不是人 类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本，而且人类在长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此，本题的正确答案为BCE

48、规定土地用途对( )有重要意义 A:城市功能分区的完整性 B:土地利用总体效益的最佳 C:土地的社会效用

D:土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性 E:人们的生活水平的提高 答案:A,B,D

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。规定土地用途对维护城市功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳、土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性有重要意义。因此，本题的正确答案为ABD

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 49、土地估价中的贡献原则可用于( )等 A:土地的追加投资 B:不动产的估价 C:建筑物的追加投资 D:不动产的部分改良、改造 E:不动产的建造 答案:A,C,D

解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。贡献原则还可用于土地或建筑物的追加投资，不动产的部分改良、改造等，所以选项A、C、D均正确。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。因此，本题的正确答案为ACD

50、影响地价的社会因素有( ) A:政治安定状况 B:社会治安状况 C:房地产投机 D:城市化进程 E:财政收支与金融状况 答案:A,B,C,D

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。,13结起来，影响地价的社会因素有：(1)政治安定状况；(2)社会治安状况；(3)房地产投机；(4)城市化进程。因此，本题的正确答案为ABCD

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 51、影响土地区位的主要因素包括( ) A:自然因素 B:社会经济因素 C:个别因素 D:行政因素 E:人口因素 答案:A,B,D

解析:本题考察重点是对“区位的影响因素”的掌握。影响土地区位的主要因素包括自然因素、社会经济因素和行政因素。因此，本题的正确答案为ABD

52、下列能影响土地经济供给的是( ) A:土地自然供给

B:人们利用土地的知识和技术水平的提高 C:交通运输条件的改善 D:提高土地生产率 E:社会需求 答案:A,B,C,D,E

解析:本题考察重点是对“土地供给”的掌握。影响土地经济供给的因素主要包括：(1)土地的自然供给量；(2)人们利用土地的知识和技术水平；(3)交通运输条件；(4)土地利用的集约化程度；(5)社会需求。因此，本题的正确答案为ABCDE

53、集聚因素主要通过( )对工业企业的经济效益产生影响 A:人口集聚 B:环境集聚

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn C:生产或技术集聚 D:社会集聚 E:自然集聚 答案:C,D

解析:本题考察重点是对“工,Jk区位论”的熟悉。集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响。(1)生产或技术集聚，又称纯集聚，,对工业效益的影响主要通过两种方式：①是由工厂企业规模的扩大带来的；②是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。(2)社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。它也包括两方面：①大城市的吸引、交通便利，以及矿产资源丰富使工业集中；②一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。因此，本题的正确答案为CD

54、土地的收益可以分为( ) A:有形收益 B:无形收益 C:纯收益 D:总收益 E:毛收益 答案:A,B

解析:本题考察重点是对“土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算”的掌握。土地收益可以分为有形收益和无形收益。因此，本题的正确答案为AB

55、城市化进程对地价的影响表现在( )

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn A:城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高 B:人口迁入比例高，地价涨幅和上涨速度都高于一般地区 C:城市地区发达地段的地价涨幅较高 D:环境质量好的地区，地价涨幅较高 E:城市周边地区的地价涨幅较高 答案:A,B

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。城市化或工业化程度越高的地区就有更多的就业 机会，而城市土地的总面积相对而言是不变的，所以城市化进程对地价的影响表现在以下方面：(1)城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；(2)人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。因此，本题的正确答案为AB

56、土地供给的特征是( )

A:土地的自然供给的数量基本固定不变 B:土地自然供给是无弹性的 C:土地的经济供给是有弹性的

D:土地自然供给受到土地经济供给的影响很大

E:在自然供给的基础上，开发新土地会影响土地的经济供给 答案:A,B,C,E

解析:本题考察重点是对“土地供给”的掌握。土地供给的特征中，土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分。土地是一种非再生资源自然供给的数量是固定不变的，是无弹性的。所以选项A、B均正确。土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 土地的经济供给是有弹性的。所以选项C正确。土地的自然供给量是土地经济供给的基础和前提。所以选项D不正确，选项E正确。因此，本题的正确答案为ABCE。

57、根据地租产生的原因和条件，资本主义地租分为( )两种基本形式 A:级差地租 B:垄断地租 C:绝对地租 D:矿山地租 E:建筑地段地租 答案:A,C

解析:本题考察重点是对“地租概念”的掌握。马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。因此，本题的正确答案为AC

58、反映通达程度的因素主要包括( ) A:道路功能 B:道路宽度 C:道路网密度 D:公交便捷度 E:对外设施的分布状况 答案:A,B,C,D,E

解析:本题考察重点是对“区位的影响因素”的掌握。反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况。因此，本题的

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 正确答案为ABCDE

59、影响地价的国际因素包括( ) A:国际环境因素 B:国际交通因素 C:国际经济状况 D:国际政治因素 E:国际行政因素 答案:C,D

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际经济状况和国际政治因素对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。因此，本题的正确答案为CD

60、( )等地价是按土地价格表示方法分类的 A:土地总价格 B:申报地价 C:单位面积地价 D:课税价格 E:基准地价 答案:A,C

解析:本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。按结果表示方法分类，可将地价划分为：(1)土地总价格；(2)单位面积价格；(3)楼面地价；(4)地面地价。 因此，本题的正确答案为AC。

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 61、 某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料：

(1)A地块建筑面积1000平方米，占地面积2000平方米，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万，分得建筑面积600平方米，房屋建筑造价及有关税费总计2000元／平方米。

(2)B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。

(3)C地块土地面积为1500平方米，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。

(4)D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元／平方米，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元／平方米，土地还原率为6％。 (5)各地块与待估地块比较系数如下表：

请根据上述内容，回答71～75小题的问题。 1.A地块的单位面积地价为( )元／平方米。 A．667 B．1000 C．1333 D．1667 2.B地块的单位面积地价为( )元／平方米。 A．597 B．687 C．777 D．900 3.D地块的单位面积地价为( )元／平方米。 A．615 B．650 C．662 D．700

4.根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn A．ABCD B．ABD C．BCD D．ABC 5.H地块50年的土地使用权价格为( )元／平方米。

A．591．84 B。656．90 C．672．00 D．674．57

A:直接经济损失1000万元及以上 B:一次死亡10人及以上

C:直接导致运营线路发生行车安全特别重大事故或对运输生产和安全产生重大影响 D:一次死亡20人及以上 E:直接经济损失3000万元及以上 答案:1 A 2 B 3 C 4 B 5 D

解析:1 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。房屋建筑物总价=600×2000 =120(万元／平方米)，土地总价=200-120=80(万元)。所以A地块总面积=2000×600÷1000=1200，则A地块的单位面积地价=800 000÷1200 =667(元／平方米)。因此，本题的正确答案为A

2 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。50亩= 100 000／3平万米，因为3000万元为总补偿，其中包括地价(应包括出让金在内的地价)，所以土地出让金的300不需要减去，土地价格=3000-710=2290(万元)。则B地块的单位面积地价=2290÷50=45．8(万元／亩)=687(元／平方米)。因此，本题的正确答案为B 3 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。土地税3元是由承租方支付的，而42元则是由出租方净收益，所以不需要再次相减。则土地单位面积价格=土

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 地纯收益÷6％×[1-1÷(1+6％)50]=42÷6％×[1-1÷(1+6％)50]=662(元／平方米)。因此，本题的正确答案为C

4 本题考察重点是对“调查与选择比较案例”的掌握。地块c属于急欲脱售的交易，易造成价格偏低，属于非正常交易情况的种类，由于不能正常反映比较案例的交易情况，所以选项A、C、D均不正确。因此，本题的正确答案为B

5 本题考察重点是对“其他相关修正的类型及修正方法”的掌握。地块A进行地价修正后得地价=667×100／103×100／98=660．79；地块B修正后得地价=687×100／99×100／101=687．07；地块D修正后得地价=662×100／98=675．51；所以地块H的土地使用权价格=(660．79+687．07+675．51)÷3=674.57(元／平方米)。因此，本题的正确答案为D

62、下图表示改良前后的土地租金变动情况，试根据“土地改良前后地租关系变动图”进行判断。

请根据上述内容，回答81～85 小题的问题。

1．土地改良前后，地租变化有如下可能的情况( )。

A．绝对地租和级差地租同时提高 B．绝对地租提高但级差地租不提高 C．绝对地租提高但级差地租降低 D．绝对地租和级差地租均不会改变

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 2．P1表示的是( )。

A．农产品的社会成本 B．级差地租 C．农产品的社会价值 D．绝对地租

3．土地改良前优等地的级差地租等于( )。 A．P1--P4 B．P2--P4 C．P3-P5 D．P1’-P4

4．改良过的土地绝对地租等于( )。 A．P1-P3 B．P1-P2 C．P1’-P2 D．P1’-P3

5．改良后土地租金提高的作用因素有( )。 A．土地种植条件的改变 B．土地区位的改变 C．土地环境的改变 D．土地种槽水平的改变 A:王大明租给刘大壮的房子和刘大壮欠王大明的6000元钱 B:王大明要求刘大壮支付的6000元租金

C:王大明提出诉讼请求所依据的王大明与刘大壮之间存在的房屋租赁关系 D:王大明、刘大壮与人民之间的诉讼法律关系 E: 答案:1 AB 2 C 3 B 4 D 5 AC

解析:1 本题考察重点是对“绝对地租”的掌握。劣等地所缴纳的地租为绝对地租，所以土地改良前后劣地土地租金提高，则绝对地租提高。这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的。绝对地租是优、中、劣各类土地必须交纳的地租。所以级差地租可能增高可能不会改变。因此，本题的正确答案为AB

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 2 本题考察重点是对“绝对地租”的掌握。绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。所以P1所代表的应该是农产品的社会价值。因此，本题的正确答案为C

3 本题考察重点是对“绝对地租”的掌握解。绝对地租是优、中、劣各类土地必须交纳的地租。所以，优等地的级差地租以劣等地的生产价格为标准，即改良前其优等地的级差地租=P2-P4。因此，本题的正确答案为B

4 本题考察重点是对“绝对地租”的掌握。改良过的土地绝对地租还是农产品的社会价值高于生产价格的部分，所以，改良过的土地绝对地租=P1’-P3。因此，本题的正确答案为D

5 本题考察重点是对“地租与地价的关系”的掌握。影响土地地租水平的条件是：(1)土地本身的自然差异性；(2)土地的区位条件。因为只是在原土地上的改良，土地区位条件并没有发生变化，所以只会是土地的自身属性发生变化。因此，本题的正确答案为AC

63、我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，不能走集约利用的道路，只能在提高科技含量，扩充土地，以增加农产品产量 答案:False

解析:本题考察重点是对“区位的影响因素”的掌握。我国人多地少，集约利用土地，在提高单位面积产量和单位建筑面积上下工夫。才能不断满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求。因此，本题说法不正确。

、注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。 答案:True

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 解析:本题考察重点是对“土地估价师资格考试”的熟悉。注册土地估价师执业管理：①注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业；②注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。因此，本题说法正确。

65、依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所 答案:True

解析:本题考察重点是对“土地评估机构”的掌握。土地估价机构工商设立的基本条件中要求，依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所。因此，本题说法正确

66、在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值 答案:False

解析:本题考察重点是对“估价期日修正”的掌握。在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。因此，本题说法不正确。

67、土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成、依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体 答案:True

解析:本题考察重点是对“土地估价行业协会”的熟悉。土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体。因此，本题说法正确。

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68、土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的 需求。 答案:True

解析:本题考察重点是对“土地需求”的掌握。土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。因此，本题说法正确。

69、区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因 答案:False

解析:本题考察重点是对“个别因”的掌握。区域因素是指土地所在地区的自然、社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响；个别因素是指宗地本身的条件和特征，它是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。因此，本题说法不正确。

70、土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和 答案:True

解析:本题考察重点是对“我国土地供需关系的特点”的了解。土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。因此，本题说法正确。

71、土地估价机构工商设立时名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语 答案:False

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中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 解析:本题考察重点是对“土地评估机构”的掌握。土地估价机构工商设立的基本条件中要求，机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语。因此，本题说法不正确。

72、城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变好 答案:False

解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的熟悉。城镇人口密度和土地区位的关系基本遵循这一规律，即：城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变差。因此，本题说法不正确。

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