小产证和大产证的区别是：大产权是国家发产权证，小产权是由乡镇发证书。
购房人要注意的是乡镇发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
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